The IVSC issues Perspectives Papers from time to time, which focus on pertinent
valuation topics and emerging issues. Perspectives Papers serve a number of purposes:
they initiate and foster debate on valuation topics as they relate to the International
Valuation Standards (IVS); they provide contextual information on a topic from the
perspective of the standard setter; and they support the valuation community in their
application of IVS through guidance and case studies.
Perspectives Papers are complementary to the IVS and do not replace or supersede the
standards. Valuers have a responsibility to read and follow the standards when carrying
out valuations.
By: Alexander Aronsohn and members of the IVSC Tangible Assets Board and IVSC ESG Working Group
ESG and Real Estate Valuation Environmental, Social, and Governance (ESG) are criteria increasingly used to assess the impact of the environmental, social and ethical practices of companies on their operations, financial performance and attractiveness to investors.
The three components;
Environmental, Social and Governance which are metrics considered to evidence effective performance, reach beyond the individual organization out to the wider markets, society and world as a whole.
While it is very frequent to have ESG criteria assessed and measured from a company’s perspective, they should also be considered from a tangible asset’s perspective as the ESG principles affect not only the behaviour of owners and operators of assets, but also other matters related to the physical properties themselves, such as energy efficiency.
ESG Overview
The IVSC has issued this Perspectives Paper as the third in a series designed to initiate discussion and debate
on the topic of ESG. Specifically, this paper will focus on Environmental factors that relate to real estate
valuations, an example of which is sustainab
IVSC는 때때로 관련 가치평가 주제와 새로운 이슈에 초점을 맞춘 퍼스펙티브 페이퍼를 발행합니다.
가치평가 주제와 새로운 이슈에 초점을 맞춘 퍼스펙티브 페이퍼는 다양한 용도로 사용됩니다:
가치평가 주제에 대한 토론을 시작하고 촉진하며, 국제 가치평가 기준(International 가치평가 기준(IVS)과 관련된 주제에 대한 맥락적 정보를 제공합니다.
표준 설정자의 관점; 그리고 그들은 그들의 가치 평가 커뮤니티를 지원합니다.
지침과 사례 연구를 통해 IVS 적용을 지원합니다.
관점 논문은 IVS를 보완하는 것으로, 표준을 대체하거나 대체하지 않습니다.
표준을 대체하지 않습니다. 가치평가자는 가치평가를 수행할 때 표준을 읽고 따라야 할 책임이 있습니다.
표준을 읽고 따를 책임이 있습니다.
작성자: 알렉산더 아론손과 IVSC 유형자산 위원회 및 IVSC ESG 워킹그룹 위원들
ESG와 부동산 가치평가
환경, 사회, 거버넌스
(ESG)는 점점 더 많이 사용되는 기준입니다.
환경의 영향을 평가하고 사회적, 윤리적 관행이 기업의 운영, 재무 성과 및 매력도 투자자.
세 가지 구성 요소 환경, 사회 및 거버넌스 세 가지 구성 요소는 효과적인 성과, 도달 범위 개별 조직을 넘어 더 넓은 시장, 사회, 전 세계로 전체로 확장됩니다.
ESG 기준을 평가하고 측정하는 것은 매우 빈번하지만 기준을 평가하고 측정하는 것은 기업의 관점에서 평가하고 측정하는 경우가 많지만 유형 자산의 관점에서도 고려해야 합니다.
자산의 관점에서도 고려해야 합니다. 자산의 소유자와 운영자의 행동뿐만 아니라 자산의 소유자 및 운영자뿐만 아니라 기타 물리적인 것과 관련된 문제
에너지와 같은 속성 자체 효율성.
ESG 개요
IVSC는 ESG를 주제로 토론과 논의를 시작하기 위해 기획된 시리즈의 세 번째 관점 보고서로 이 관점 보고서를 발행했습니다.
토론을 시작하기 위해 고안된 시리즈입니다. 특히, 이 백서에서는 부동산과 관련된 환경적 요인에 초점을 맞추고 있습니다.
가치 평가, 그 예로 지속 가능성
Whilst the two prior perspectives papers considered ESG from a business and intangible perspective, this third Perspective Paper explores how ESG can be quantified within valuations of real estate assets. The relationship of ESG to proposed/under construction real estate is a distinct topic and is not discussed in detail in this perspectives paper.
This perspective paper will not, in the main refer to the Social and Governance aspects of ESG as these, whilst still relevant to a range of tangible assets, are less developed considerations in real estate valuation. The IVSC TAB consider ESG to be a fluid, developing topic and
future perspective papers may consider these elements further.Consequently, capital flows will be increasingly channeled into sustainable
economic activities in the future meaning ESG will play an important role in corporate decisions.
In a recent report issued by Morgan Stanley Capital International (MSCI) on Investment Insights 2021 a global survey was taken amongst sovereign wealth funds, insurers, endowments / foundations and pension funds on ESG considerations. Over 73 percent of those surveyed planned to significantly or moderately increase their investment allocation in ESG-friendly assets by the end of 2021 with a further 36percent seeing the “social” aspect as a larger proportion of the mix by the end of 2021.ESG and Real Estate Assets Some background is in order. The Paris Climate Agreement in 2015 and the UN Climate Targets laid the foundation for a comprehensive consideration of ESG.
Capital markets are increasingly recognizing ESG in their decisions, “with the rapid expansion of Environmental Social Governance (ESG) criteria for investment and the number of ESG funds, ‘doing nothing’ means the value of your asset – no matter where it is or what type – will likely be impacted by long-term sustainability challenges1.”
이전의 두 가지 관점 논문은 는 비즈니스와 무형의 관점을 고려했다면, 이번 세 번째 관점 백서에서는 ESG를 어떻게 정량화할 수 있는지 부동산 자산. 다음의 관계 ESG와 제안/건설 중인 부동산은 별개의 주제이며 이 관점에서는 자세히 논의하지 않습니다. 백서에서는 자세히 다루지 않습니다. 이 관점 백서에서는 주로 사회 및 거버넌스 측면에 대해서는 언급하지 않습니다. 다양한 유형 자산과 관련이 있습니다, 실제 부동산 가치 평가에서 덜 발전된 고려 사항입니다.
부동산 가치 평가. IVSC TAB은 다음과 같이 고려합니다. ESG는 유동적이고 발전하는 주제이며 미래 관점 논문에서 이러한 요소를 더 고려할 수 있습니다. 결과적으로 자본 흐름은 점점 더 지속 가능한 지속 가능한 경제 활동으로 기업 의사 결정에서 ESG가 중요한 역할을 중요한 역할을 하게 될 것입니다.
최근 Morgan에서 발행한 보고서에서 스탠리 캐피털 인터내셔널(MSCI)의 투자 인사이트 2021 글로벌 설문조사 를 통해 국부 펀드, 보험사, 기부금/재단 재단 및 연금 기금 고려사항에 대한 설문조사를 실시했습니다. 응답자의 73% 이상이 응답자의 73% 이상이 투자를 크게 늘리거나 투자 비중을 크게 늘리거나 2021년 말까지 36%는 “사회적"측면을 더 큰 비중으로보고 있습니다. 2021 년 말까지 혼합 비율 2021.ESG와 부동산 자산 몇 가지 배경 설명이 필요합니다. 파리
2015년 기후 협약과 UN 기후 목표는 ESG를 포괄적으로 고려하는 포괄적인 고려의 토대를 마련했습니다.
자본 시장은 점점 더 의사 결정에 ESG를 고려하고 있습니다. 환경 사회 거버넌스(ESG) 기준이 투자 및 ESG 펀드, '아무것도 하지 않는 것'은 자산의 가치 자산의 위치 또는 유형에 관계없이 어떤 유형이든 자산 가치에 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 장기적인 지속가능성 과제1.”
.”For insights on how ESG may impact the enterprise value of companies, PricewaterhouseCoopers (PwC) capital markets experts conducted a broad, internal analysis of more than 2,000 companies, to see whether there is a measurable relationship or correlation
between a company's ESG rating and its market capitalisation, growth expectation and risk assessment by financial markets. More granular analysis undertaken by PwC as part of this study found that across all sectors, all else equal, companies with a better ESG rating received higher valuations than companies with average ESG ratings. Also, valuation discounts were found (up to -10%) for companies with a
comparatively poorer ESG rating relative to a company with an average ESG rating.2 To dig into the specific impact on real estate assets, we turn to further research in the RICS Sustainability Report published in Q2 2021 showed, as illustrated by the diagram below that “Globally, around half of respondents believe that green/sustainable buildings achieve a rent and a price premium over comparable non-green/sustainable buildings. More than one-third believe that the rent and price premium stands at up to 10%; around 15% judge it to be higher still. Furthermore, over 30% of respondents suggest that, even if there is no rent or price premium, buildings not classed as green or sustainable are subject to a brown discount.3 ”
ESG가 기업의 기업 가치에 미치는 영향에 대한 인사이트를 인사이트를 얻으려면 프라이스워터하우스쿠퍼스(PwC)의 자본 시장 전문가들은 광범위한 2,000개 이상의 기업에 대한 내부 분석을 기업, 측정 가능한 관계 또는 상관 관계가 있는지 확인하기 위해 측정 가능한 관계 또는 상관관계 측정 가능한 관계 또는 상관 관계가 있는지 확인하기 위해 시가총액, 성장 기대치 및 위험 평가 금융 시장. 보다 세분화된 분석 이 연구의 일환으로 PwC에서 수행한 분석에 따르면 모든 부문에 걸쳐, 다른 모든 동일하게, 더 나은 ESG 등급을 받은 기업이 평균 ESG 등급을 받은 기업보다 더 높은 가치를 인정받았습니다. 또한 가치 평가 할인도 발견되었습니다. (최대 -10%)의 가치 할인도 발견되었습니다. 상대적으로 낮은 ESG 등급을 받은 기업의 경우 평균 ESG 등급을 받은 기업 대비 등급.2 실제 부동산 자산에 대한 구체적인 영향을 알아보기 위해 부동산 자산에 미치는 구체적인 영향을 알아보기 위해 2021년 2분기에 발표된 RICS 지속가능성 보고서 에 따르면, 2021년 2분기에 발표된 아래 도표에서 볼 수 있듯이 “전 세계적으로 응답자의 약 절반이 친환경/지속 가능한 건물이 임대료와 가격 프리미엄을 달성 비친환경/지속가능하지 않은 건물에 비해 임대료와 가격 프리미엄이 있다고 생각합니다. 3분의 1 이상이 임대료 및 가격 프리미엄이 최대 10%, 15% 정도는 더 높다고 판단합니다. 또한, 30% 이상의 응답자의 30% 이상이 임대료나 가격 프리미엄이 없더라도 친환경 또는 지속 가능한 건물로 분류되지 않은 건물은 갈색 할인이 적용된다고 답했습니다.3 ”
RICS 세계 건축 환경 포럼 지속가능성 보고서 2021년 2분기
2. https://pwcplus.de/de/article/223424/esg-in-der-immobilienbewertung/
3 RICS 세계 건축 환경 포럼 지속가능성 보고서 2021년 2분기
As the impact of ESG on companies continues to become clearer, the question has evolved from whether ESG factors impact real estate markets to how we can measure ESG impacts in real estate valuations. At this time, the obligation to consider ESG within the tangible asset valuation process is implicit in IVS. More specifically, under IVS 101 20.1 “all valuation advice and the work undertaken in its preparation must be appropriate for the intended purpose.” This is further referenced in IVS 102 20.1 where it states that “investigations made during the course of a valuation assignment must be appropriate for the purpose of the valuation assignment and the basis(es) of value”.
Moreover, within IVS 105 50.36 through 50.4, the adjustments for additional risks within the cash flow projection require detailed consideration and this will include ESG elements. Furthermore, IVS 410 Development Property section 100 provides the following requirements in relation to the Asset: -
ESG가 기업에 미치는 영향이 에 미치는 영향이 점점 더 명확해지면서 질문은 ESG 요인이 부동산 시장에 영향을 미치는지 여부에서 부동산 가치 평가에서
부동산 가치 평가. 현재 고려해야 할 의무는 다음과 같습니다. 유형자산 가치평가 프로세스 내에서의 ESG 프로세스에 ESG를 고려해야 할 의무가 IVS에 내재되어 있습니다. 자세히 구체적으로, IVS 101 20.1에 따라 “모든 가치평가 자문 및 작업 준비 과정에서 수행되는 모든 평가 자문은 의도된 목적에 적합해야 합니다.” 이는 IVS 102 20.1에 명시되어 있으며, 여기에는 “조사 평가 과정에서 이루어진 과제는 평가 과제의 목적에 적합해야 합니다.
평가 과제의 목적 그리고 가치의 근거"라고 명시되어 있습니다. 또한, IVS 105 50.36부터 50.4 내에서 추가 위험에 대한 조정은 현금 흐름 예측 내에서 세부적인 고려가 필요하며 여기에는 ESG 요소를 포함합니다. 또한, IVS 410 개발 자산 섹션 100 에서는 다음과 같은 요건을 제공합니다. 자산과 관련하여
As part of the valuation process the valuer needs to understand trends and developing issues. The real estate industry will have to make a significant contribution to the implementation of ESG and as a result will face major challenges around both incorporation and providing transparency as part of the valuation reporting process. ESG and the Global Real Estate industry ·Europe – In non-EU countries environmental requirements are still in the early stages of development but as environmental requirements develop within the EU other European countries will face increasing pressure from potential investors and occupiers to meet EU requirements.
·Australia - there is the National Australian Built Environment Rating System (NABERS), which provides comparable sustainability measurements across building sectors (e.g. hotels, shopping centers, apartments, offices, data centers).
From a real estate perspective, Environmental issues are especially important as the built environment contributes approximately 39% of the world’s carbon dioxide emissions and 40% of the energy consumption An increasing number of occupiers, both in the residential and commercial environment, are seeking to occupy buildings with green credentials.
Responsible valuers need to be aware of steps taken by governments which will affect real estate. Several examples follow.45
China – environmental requirements are gradually increasing and although there is a long way to go, positive change is taking place, especially for the “E” constituent. The Chinese government has prioritized improving attaining environment goals and achieving ecologically more sustainable economic growth with a target to have CO2 emissions peak before 2030 and achieve carbon neutrality before 2060.6
·European Union - European Union - the EU has committed itself to ESG’s and “the 2050 vision is for all buildings (new and existing) to be net zero carbon across the whole lifecycle. As an interim ambition, all new buildings should be able to achieve zero carbon in operations and aim to reduce carbon emissions by 40% in 2030.
Similarly, many other governments as well as global corporations are seeking to achieve a net zero position by 2030 through measures such as reducing energy, resource optimisation and switching to renewables with any residual emission being neutralized through carbon offsetting.
가치 평가 프로세스의 일부로 가치 평가자는 트렌드와 개발 이슈를 이해해야 합니다. 부동산 산업은 구현에 기여해야 하며 ESG를 구현하는 데 상당한 기여를 해야 하며, 그 결과 두 가지 주요 과제에 직면하게 될 것입니다.
그리고 평가 보고 프로세스의 일부로서 투명성 제공 가치 평가 보고 프로세스.
ESG와 글로벌 부동산 산업 -유럽 - 비유럽 연합 국가의 경우 환경 요건은 아직 개발 초기 단계에 있지만 환경 요건이 발전함에 따라 EU 내 다른 유럽 국가들
잠재적 투자자 및 점유자로부터 EU 요건
-호주 - 국가 차원의 호주 건축 환경 등급 시스템(NABERS)이 있으며, 이는 비교 가능한 지속가능성 측정 건물 부문(예: 호텔, 쇼핑 센터, 아파트, 사무실 데이터 센터). 부동산의 관점에서, 환경 문제는 특히 건축 환경의 중요성의 약 39%를 차지하며 전 세계 이산화탄소 배출량과 에너지 소비의 40증가하는 거주자 수, 모두에서 주거 및 상업 친환경 인증을 받은 친환경 인증을 받은 건물을 찾고 있습니다.
책임감 있는 평가자는 다음 사항을 알고 있어야 합니다. 정부가 취하는 조치에 대해 부동산에 영향을 미칩니다. 몇 가지 예를 따르세요.45
중국 - 환경 요건은 점차 증가하고 있으며 갈 길이 멀지만 긍정적인 변화가 특히 “E”구성 요소에 특히 긍정적인 변화가 일어나고 있습니다. 중국 정부는
우선순위를 두고 환경 목표를 달성하고 생태적으로 더 지속 가능한 경제 2030년 이전에 이산화탄소 배출량을 2030년 이전에 정점에 도달하고 2060년 이전에 탄소 중립을 달성한다는 목표를 세웠습니다.6
-유럽 연합 - 유럽 연합 - the EU는 ESG에 전념하고 있습니다.
“2050년 비전은 모든 건물(신규 및 기존 및 기존 건물)의 전체 수명 주기 동안 탄소 순배출량을 달성하는 것입니다. 중간 목표로서 야망으로, 모든 신축 건물은
탄소 제로를 달성할 수 있어야 합니다.
운영 및 탄소 감축 목표 배출량을 2030년까지 40% 감축하는 것을 목표로 합니다.
마찬가지로 다른 많은 정부뿐만 아니라 글로벌 기업뿐만 아니라 2030년까지 넷제로를 달성하기 위해 다음과 같은 조치를 통해 에너지, 자원 최적화 및 재생 에너지로 전환하고 잔여 배출량을 중화시키는 탄소 상쇄를 통해.
Hong Kong – Hong. Kong Stock Exchange has issued mandatory requirement of ESG reporting for listed companies with a guidance on subject areas, aspects, disclosures and KPI to
address in the report.
·United States - In the U.S. there is the
C-Pace Alliance which enables private
capital to finance energy efficiency and
renewable in existing commercial and
residential buildings which may need
retrofitting to meet future ESG
requirements.
·United Kingdom – the precise nature
and scope of ESG and related regulation
in the UK continues to develop and as
per the EU the UK is also committed to
meeting net zero requirements. In the UK
Energy Performance Certificates (EPCs)
are required whenever a property is built,
sold, or rented and the government has
consulted on further changes and
proposed administration. Moreover, UK
businesses which maintain access to the
EU may opt to comply with the more
rigorous governmental expectation
should the UK and EU frameworks
diverge.
India – environmental requirements are
increasing and there are new mandatory
reporting requirements from 2022 that
promote transparent, standardized
disclosures on ESG parameters and
sustainability-related risks and
opportunities among listed companies in
India. Even though the decline in
operational and embodied carbon is a
leading industry priority the market is
more concerned with resolving local
environmental matters such as: water
consumption, materials resilience and
waste.
8
South America – environmental
requirements are usually contained within
urban master or development plans (e.g.,
Brazil, Colombia, Mexico) with some
South American countries having
potential property tax benefits for
sustainable buildings. In South America
there is already a considerable stock of
commercial properties that are adherent
to LEED and similar certifications, in main
markets and many development
companies that went public have
incorporated ESG practices in their
everyday business.
9
홍콩 - Hong. 홍콩 주식
홍콩거래소는 상장기업에 대해 의무적으로
상장 기업에 대한 ESG 보고 요건
주제에 대한 지침과 함께
영역, 측면, 공개 및 KPI에 대한 지침을 발표했습니다.
보고서에서 다루고 있습니다.
-미국 - 미국에는 다음과 같은 단체가 있습니다.
C-Pace 얼라이언스
에너지 효율 및
기존 상업용 및
기존 상업용 및 주거용 건물에
미래의 ESG 요건을 충족하기 위한
요건을 충족할 수 있도록 지원합니다.
-영국 - ESG 및 관련 규정의 정확한 성격
및 ESG 및 관련 규정의 범위
영국에서는 계속해서 발전하고 있으며
EU에 따라 영국은 또한
순 제로 요건을 충족하기 위해 노력하고 있습니다. 영국에서
에너지 성능 인증서(EPC)
는 건물을 지을 때마다 필수입니다,
판매 또는 임대할 때마다 요구되며 정부는
추가 변경 사항에 대한 협의 및
제안된 관리. 또한, 영국
에 대한 액세스 권한을 유지하는 비즈니스
EU에 대한 접근을 유지하는 영국 기업은
엄격한 정부 기대치
영국과 EU의 프레임워크가
를 준수해야 합니다.
인도 - 환경 요건이
증가하고 있으며 2022년부터 새로운 의무
2022년부터 새로운 의무 보고 요건이
투명하고 표준화된
ESG 매개변수에 대한 공개와
지속가능성 관련 리스크 및
상장 기업의 기회
인도 비록
운영 및 체화 탄소는
업계 최우선 과제임에도 불구하고
지역 환경 문제 해결에 더 관심이 많습니다.
다음과 같은 환경 문제
소비, 자재 탄력성 및
폐기물
8
남아메리카 - 환경
요구 사항은 일반적으로
도시 마스터 또는 개발 계획(예,
브라질, 콜롬비아, 멕시코) 및 일부
남미 국가
잠재적인 재산세 혜택이 있는
지속 가능한 건물. 남미에서는
에는 이미 상당한 양의
상업용 부동산이
LEED 및 이와 유사한 인증을 받은 상업용 부동산이 이미 상당수 존재합니다.
시장과 많은 개발
상장 된 회사는
ESG 관행을
일상적인 비즈니스에 도입했습니다.
9
It is a reasonable expectation that
governments in other markets will also
adopt measures pertaining to ESG
regarding real estate. While it would
clearly be optimal for governments to
provide consistent ESG measures
following a global standard this likely
won’t happen in the near term and
consequently valuers must remain alert
for such measures in the specific
property’s market and gauge the market
reaction to them.
When it comes to valuing real estate,
the impact of ESG is not to be found in
any white paper or think tank study; it is
to be measured from the market and is
to reflect the actions of market
participants, buyers, sellers, tenants and
landlords, developers and lenders. The
impact of ESG will evolve over time as
both it becomes increasingly more
evident in a world-built market and is
better understood by those active in the
market.
Valuers may use one or more of three
accepted approaches to consider the
impacts of ESG in the valuation of real
estate.
Cost Approach
In the Cost Approach, the valuer
considers the cost to construct the
improvements, accrued depreciation
and obsolescence and adds in the
estimated value of the land. However,
cost does not always equal value and
while the Cost Approach could be used
for part of the valuation to calculate the
retrofitting costs to make buildings more
ESG compliant, it would not be
recommended as the main approach for
quantifying ESG considerations within a
valuation.
Sales Comparison Approach
The Sales Comparison Approach
considers prices achieved for
transactions of similar properties. At this
early stage of market recognition and
adoption of ESG practices, there is not
yet full transparency regarding ESG
characteristics for buildings making it
very challenging to find comparable
market transactions reflecting full ESG
adoption, or to objectively know and
compare the level of ESG adoption of
the comparables used. This factor
makes the Sales Comparison Approach
more difficult to apply for the time
being.이는 합리적인 기대입니다.
다른 시장의 정부도
ESG 관련 조치를 채택할 것이라는
관련 조치를 채택할 것이라는 것은 합리적인 기대입니다. 물론
각국 정부가
일관된 ESG 조치를 제공하는 것이
글로벌 표준을 따르는 것이 가장 좋겠지만
단기간에 이루어지지는 않을 것이며
따라서 밸류에이션 담당자들은
특정 부동산 시장에서 그러한 조치를 위해
부동산의 시장과 이에 대한 시장의 반응
반응을 측정해야 합니다.
부동산 가치 평가에 있어
ESG의 영향은 어떤 백서나 싱크탱크 연구에서
백서나 싱크탱크 연구에서 찾을 수 있는 것이 아닙니다.
시장에서 측정할 수 있으며
시장 참여자, 구매자, 판매자
참가자, 구매자, 판매자, 임차인 및
임대인, 개발자 및 대출 기관. ESG의
ESG의 영향은 시간이 지남에 따라 진화할 것입니다.
점점 더
전 세계적으로 구축된 시장에서 분명해지며
시장에서 활동하는 사람들이 더 잘 이해하게 되면서
시장.
가치 평가자는 다음 세 가지 중 하나 이상을 사용할 수 있습니다.
세 가지 접근법 중 하나 이상을 사용할 수 있습니다.
부동산 가치 평가에서 ESG의 영향
부동산.
비용 접근법
비용 접근법에서 평가자는
건설 비용을 고려합니다.
개선, 누적 감가상각
및 노후화를 고려하고 토지의 예상 가치를
토지의 추정 가치를 더합니다. 그러나
비용이 항상 가치와 동일한 것은 아니며
원가 접근법을 사용할 수 있지만
가치 평가의 일부를 계산하기 위해
건물을 보다
ESG를 준수하기 위해 개조 비용을 계산하는 데 사용할 수는 있지만
주요 접근법으로 권장되지 않습니다.
ESG 고려 사항을 정량화하는
가치 평가.
매출 비교 접근법
매출 비교 접근법
은 유사한 부동산의
가격을 고려합니다. 이 때
초기 시장 인식 및
ESG 관행의 도입 초기 단계에서는
아직 ESG에 대한 완전한 투명성
에 대한 완전한 투명성이 확보되지 않아
비교 가능한
비교 가능한 시장 거래를 찾기가 매우 어렵습니다.
채택, 또는 객관적으로 알고
ESG 채택 수준을 비교하는 것은
비교 대상을 찾기가 어렵습니다. 이 요소
매출 비교 접근법을
을 당분간 적용하기가
당분간.
Nonetheless, it is for the valuer make
inquiries to better understand the level
of ESG adoption of any comparables
used and try to assess the impact of
these characteristics in market prices.
Income Approach
In the Income Approach, the valuer
estimates the rental income the building
can generate, the extent it will be
vacant, expenses the landlord will pay
for and then the relationship observed in
the market between the generation of
net income and what price buyers are
willing to pay.
As both tenants and investors are
increasingly sensitive to ESG, they will
be increasingly attracted to occupy
space in buildings or invest in buildings
with higher ESG ratings to improve their
own overall ESG rating. It has been
further noted that in some instances
companies and investors will only
consider buildings with sufficient energy
performance ratings.
For buildings with better ESG ratings,
this may result in higher rents, lower
vacancies, and shorter void periods
between tenants. To the extent this
occurs, this increases the price investors
would pay to acquire such real estate.
As decreased energy consumption is a
primary goal of ESG, buildings with
higher ESG ratings should have lower
operating expenses. In markets where그럼에도 불구하고, 가치 평가자가 수준을 이해하기 위해
비교기업의 ESG 채택 수준을 더 잘 이해하기 위해
비교대상 기업의 ESG 채택 수준
시장 가격에 미치는 영향을 평가하기 위해
시장 가격에 미치는 영향을 평가하기 위한 것입니다.
소득 접근법
소득 접근법에서 평가자는
건물이 창출할 수 있는 임대 수입을 추정합니다.
창출 할 수있는 범위
공실, 임대인이 지불할 비용
그리고 관찰 된 관계
의 생성 사이의 시장
순이익과 구매자가 지불할 의사가 있는 가격
지불할 의사가 있는 가격 사이의 관계입니다.
임차인과 투자자 모두
ESG에 점점 더 민감해지면서
점점 더 많은 사람들이
건물 내 공간을 차지하거나 건물에 투자
ESG 등급이 높은 건물에 입주하거나
자신의 전반적인 ESG 등급을 개선하기 위해. 또한
어떤 경우에는
기업과 투자자는
충분한 에너지
성능 등급을 받은 건물만 고려하는 경우도 있습니다.
ESG 등급이 높은 건물의 경우
더 높은 임대료, 더 낮은
더 낮은 임대료, 더 짧은 공실 기간
공실 기간이 짧아질 수 있습니다. 이런 일이
이런 일이 발생하면 투자자가
부동산을 매입하기 위해 지불하는 가격이 상승합니다.
에너지 소비 감소는
ESG의 주요 목표이므로
ESG 등급이 높은 건물은
운영 비용이 낮아야 합니다. 다음과 같은 시장에서는
energy expenses are paid by tenants,
this will further enhance the building’s
attractiveness. In markets where energy
expenses are paid by the building
owner, lower energy consumption will
enhance the net cash flow. Another
important part of ESG is resilience. To
the extent that successful
implementation of ESG considerations
makes the building more resilient, this
will give potential buyers higher
confidence in the future cash flow to be
expected from the building which
would increase the amount a buyer is
willing to pay for the asset.
As mentioned above, the Income
Approach includes consideration of
rental income, vacancy, operating
expenses and the relationship between
the resulting net income and a sales
price. These components can be
analyzed as a single year in an Income
Capitalization Analysis, or over a
multiyear forecasted holding period
using a Discounted Cash Flow Analysis.
Discounted Cash Flow Analysis is very
well suited to quantifying ESG factors
within a real estate valuation because a
DCF can explicitly reflect specific
assumptions which relate to income,
expense, capital expenditures and exit
yields and vacancies over a period of
years. This method allows the valuer to
transparently project expected trends
and changes in income and expenses.
Another benefit is that this analysis can
be conducted either excluding
financing or fully considering financing.
This is important as lenders have already
become sensitive to ESG and further
differences in financing may emerge
such as energy efficient mortgages.
In addition, if the valuer already knows
the purchase price of the real estate, it
would be possible for the valuer to run
the cash flow for different scenarios or
levels of ESG compliance and solve for
the internal rate of return (IRR) which
can then be compared against
anticipated IRR of other potential
investments.에너지 비용은 세입자가 지불합니다,
이는 건물의
매력도를 더욱 높일 수 있습니다. 에너지
비용을 건물주가 지불하는 시장에서는
에너지 소비를 줄이면
순 현금 흐름을 향상시킵니다. 또 다른
중요한 부분은 복원력입니다. 회복력은
성공적인
ESG 고려 사항을 성공적으로 구현하면
건물의 복원력이 높아지면
잠재적 구매자에게 더 높은
미래 현금 흐름에 대한 신뢰
건물에서 기대되는
구매자가 자산에 지불할 의향이 있는
자산에 지불할 의사가 있는 금액을 증가시킬 수 있습니다.
위에서 언급했듯이 소득
접근 방식에는 다음과 같은 고려 사항이 포함됩니다.
임대 수입, 공실, 운영
비용, 그리고
순이익과 판매
가격. 이러한 구성 요소는 다음과 같습니다.
소득 분석에서 단일 연도로 분석하거나
자본화 분석에서 단일 연도로 분석하거나
다년간의 예상 보유 기간
할인된 현금 흐름 분석을 사용하여 분석할 수 있습니다.
할인 현금흐름 분석은
ESG 요소를 정량화하는 데 매우 적합
부동산 가치 평가에 매우 적합합니다.
DCF는 소득과 관련된 특정
소득과 관련된 가정
비용, 자본 지출 및 출구
기간 동안의 수익률 및 공실률
년. 이 방법을 통해 가치 평가자는 다음을 수행할 수 있습니다.
예상되는 추세를 투명하게 예측하고
그리고 수입과 지출의 변화를 투명하게 예측할 수 있습니다.
또 다른 장점은 이 분석이
자금 조달을 제외하거나
파이낸싱을 제외하거나 파이낸싱을 완전히 고려할 수 있다는 것입니다.
이는 대출 기관이 이미
ESG에 민감해지고 있으며
융자에서 차이가 나타날 수 있기 때문에
에너지 효율 모기지와 같은 추가적인 차이가 나타날 수 있기 때문입니다.
또한, 평가자가 이미 부동산의 구매 가격을 알고 있다면
부동산의 구매 가격을 이미 알고 있다면
가치평가사가 다양한 시나리오 또는
다양한 시나리오에 대한 현금 흐름 또는
ESG 준수 수준과
내부수익률(IRR)을 계산할 수 있습니다.
그런 다음 다른 잠재적 인 부동산의
다른 잠재적 투자에 대한
투자.
When using a DCF analysis, the
forecasted cash flow is discounted back
to the valuation date, resulting in a
present value.
As stated in IVS 105 Valuation
Approaches and Methods the key steps
in the DCF Method are as follow:
(a) choose the most appropriate type
of cash flow for the nature of the
subject asset and the assignment (i.e.,
pre-tax or post-tax, total cash flows or
cash flows to equity, real or nominal,
etc.),
(b) determine the most appropriate
explicit period, if any, over which the
cash flow will be forecast,
(c) prepare cash flow forecasts for that
period,
(d) determine whether a terminal value
is appropriate for the subject asset at
the end of the explicit forecast period
(if any) and then determine the
appropriate terminal value for the
nature of the asset,
(e) determine the appropriate discount
rate, and
(f) apply the discount rate to the
forecasted future cash flow, including
the terminal value, if any.
DCF Inputs
It is believed that the impact of ESG will
be observable in several inputs
commonly used in real estate valuation.
Income - The influence of ESG on the
rent a building can generate can be
significant. Many markets, such as the
UK have seen that there is a limited
supply of appropriately specified ESG
buildings, and they are receiving
increasing demand from occupiers with
ESG requirements. In contrast, buildings
which are not seen as ESG compliant
and have low, for example, BREEAM,
GRESB or LEED ratings are achieving
lower rents in many markets. Recent
studies from JLL and Knight Frank have
directly correlated rental premium to
higher BREEAM ratings.
The valuer needs to have a keen
understanding of the market for the real
estate asset and understand the extent
to which ESG plays into building
selection criteria used by occupiers.
Buildings with higher ESG ratings may
well receive both higher rent and/or
higher occupancy levels compared with
buildings with poor or no ESG ratings.
Valuers must understand the selection
criteria used by tenants for the type of
building they are valuing and based on
those criteria, analyse comparables
carefully and make adjustments as
needed for the presence or absence of
ESG factors.
11 12
For a visual example of this approach
refer to the JLL Valuation Insight on
“Valuing Net Zero and ESG for Offices .”
10
10. https://www.jll.co.uk/en/views/valuing-net-zero-esg-for-offices
11. https://www.jll.co.uk/en/trends-and-insights/research/the-impact-of-sustainability-on-value
12. https://content.knightfrank.com/research/2311/documents/en/the-sustainability-series-september-2021-8395.pdfDCF 분석을 사용할 때
예측된 현금 흐름이 다시 할인되어
할인하여 평가일에
현재 가치.
IVS 105 가치 평가에 명시된 대로
접근법 및 방법의 주요 단계
의 핵심 단계는 다음과 같습니다:
(a) 현금흐름의 성격에 가장 적합한
가장 적절한 유형의 현금 흐름을 선택합니다.
대상 자산 및 할당 (즉,,
세전 또는 세후, 총 현금 흐름 또는
자본으로의 현금흐름, 실질 또는 명목,
등),
(b) 가장 적절한
명시적인 기간 (있는 경우)을 결정합니다.
현금 흐름을 예측합니다,
(c) 해당 기간에 대한 현금 흐름 예측을 준비합니다.
기간,
(d) 대상 자산의 종가가
대상 자산에 대해 적절한지 여부를 결정합니다.
명시적 예측 기간의 종료 시점
(있는 경우)를 결정한 다음
적절한 최종 가치
자산의 성격,
(e) 적절한 할인
비율을 결정하고
(f) 할인율을
예측된 미래 현금 흐름에 할인율을 적용합니다.
최종 가치(있는 경우)를 포함합니다.
DCF 입력
ESG의 영향은 다음과 같은 몇 가지 입력값에서 관찰할 수 있다고 믿어집니다.
몇 가지 인풋에서 관찰할 수 있습니다.
몇 가지 입력값에서 관찰할 수 있다고 여겨집니다.
소득 - 건물이 창출할 수 있는 임대료에 대한
건물이 창출할 수 있는 임대료는
상당할 수 있습니다. 다음과 같은 많은 시장에서
영국과 같은 많은 시장에서는
적절하게 지정된 ESG
건물에 대한 공급이 제한되어 있으며
입주자들의 수요가 증가하고 있습니다.
ESG 요건. 이와는 대조적으로
ESG를 준수하지 않고
예를 들어 BREEAM,
GRESB 또는 LEED 등급을 받은 건물은 많은 시장에서
임대료를 낮추고 있습니다. 최근
JLL과 Knight Frank의 연구에 따르면
임대료 프리미엄과
임대료 프리미엄과 직접적으로 연관되어 있습니다.
가치 평가자는 부동산 시장에 대한
부동산 시장에 대한 이해
부동산 자산 시장을 잘 이해하고
ESG가 건물에 미치는 영향
선택 기준을 이해해야 합니다.
ESG 등급이 높은 건물은
더 높은 임대료를 받거나
더 높은 임대료 및/또는
ESG 등급이 낮거나 없는 건물에 비해 높은 임대료 및/또는 입주 수준을 받을 수 있습니다.
가치 평가자는 임차인의 선택 기준을 이해해야 합니다.
임차인이 평가하는 건물의 유형에 대해 사용하는
평가하는 건물의 유형과
그 기준에 따라 비교 가능한 건물을
신중하게 분석하고 필요에 따라
필요에 따라 조정해야 합니다.
ESG 요소.
11 12
이 접근법의 시각적 예시를 보려면
에 대한 JLL 밸류에이션 인사이트를 참조하세요.
“사무실의 탄소중립 및 ESG 가치 평가.”
Non-recoverable operating expenses -
In respect of non-recoverable
management costs borne by the
property owner, these costs should not
be significantly different for sustainable
buildings. In relation to maintenance
costs, several studies suggest that
buildings with modern building
technology and control systems induce
partially higher maintenance costs. On
the other hand, more efficient systems
will generate savings in operation,
therefore for the moment it could be
assumed that the overall effect on nonrecoverable operating costs is not
material. However, in future it could be
argued that user behavior in increasingly
complex controlled buildings will
influence management costs.Vacancies - In some markets it appears
that in some instances buildings that
meet sustainable and ESG criteria may
receive higher demand from occupiers
and rent more quickly than similar class
alternatives that do not meet this
criterion. As a result, the valuer will need
to carefully consider the vacancy and
downtime projections within the cash
flows based on the building’s
competitive position to probable
tenants.
Capitalisation Rate - The capitalisation
rate reflects the risk-return profile of the
underlying property, and numerous
aspects must be taken into account
(location, type of use, occupancy rate,
year of construction, tenant-mix, etc.)
including the most probable buyer.회수 불가능한 운영 비용 -
회수 불가한
관리 비용과 관련하여
부동산 소유자, 이러한 비용은
지속 가능한
건물. 유지보수 비용과 관련하여
비용과 관련하여 여러 연구에 따르면
현대식 건물
기술 및 제어 시스템을 갖춘 건물은
부분적으로 더 높은 유지보수 비용을 유발한다고 합니다. On
반면에 더 효율적인 시스템
운영 비용을 절감할 수 있습니다,
따라서 현재로서는
복구 불가능한 운영 비용에 대한 전반적인 영향은 크지 않다고 가정합니다.
물질적. 그러나 향후에는
점점 더 복잡하게 제어되는 건물에서의 사용자 행동은
복잡한 제어 건물에서의 사용자 행동이
관리 비용에 영향을 미칠 수 있습니다. 공실 - 일부 시장에서는
일부 시장에서는
지속 가능 및 ESG 기준을 충족하는 건물은
점유자로부터 더 높은 수요를 받고
비슷한 등급의 대체 건물보다 더 빨리 임대료가
이 기준을 충족하지 않는 대안
기준. 따라서 평가자는 다음과 같은 사항이 필요합니다.
공실을 신중하게 고려하고
현금 내 다운타임 예측
건물의 경쟁력에 기반한
경쟁력 있는 위치에서 가능성 있는
임차인.
자본화 비율 - 자본화
비율은 기초 자산의 위험-수익 프로필을 반영합니다.
기초 자산의 위험-수익 프로필을 반영하며
여러 측면을 고려해야 합니다.
(위치, 사용 유형, 입주율,
건축 연도, 임차인 구성 등).
가장 가능성이 높은 구매자를 포함하여 다양한 측면을 고려해야 합니다.
As returns are earned in the future,
active buyers are forced to be future
facing. In some markets investor groups
are already targeting ESG compliant
buildings as they see these assets as
having lower risks in generating income
streams, through a higher market rent
and a greater occupancy rate as well as
higher prices from a potential sale.
Therefore, the influence of ESG on the
capitalisation rate can be significant.
Valuer knowledge of investor
preferences is critical.
Discount Rate - As stated in IVS 104
Valuation Approaches and Methods the
rate at which the forecast cash flow is
discounted should reflect not only the
time value of money, but also the risks
associated with the type of cash flow
and the future operations of the asset.
Real estate is frequently valued using
discounted cash flows with projections
five to ten years or more, so investors
active in this space are forced to make
forward looking projections. Less
sustainable buildings may inherently
have a higher discount rate reflecting
the risks outlined in relation to potential
increased capital expenditure over time,
potential additional taxation, longer
voids, rental decline and higher exit
yields. These associated risks could
result in a higher discount in pricing to
reflect the increased risk of
obsolescence whereas lower discount
rates could be applied to more
sustainable assets to reflect the
increased demand and cheaper debt
through preferential financing. The
potential difference in discount rates
can be shown through scenario testing.
Terminal Capitalisation Rate - A DCF
forecasts cash flows during a holding
period and then forecasts the sale of the
building to another buyer using a
terminal capitalisation rate to estimate
the future price of the building in the last
year of the cash flow. The terminal
capitalisation rate selected reflects the
forecasted investment appeal of the
building at the end of the forecast
period, which is often 10 years. As a
result, when performing a DCF, one
needs to think both of how a current
investor will evaluate the building in the
current market, but also how the next
buyer will evaluate the building in a
future market. Given the increasing
importance of ESG, less sustainable
buildings may have a higher terminal
capitalisation rate resulting in a lower
forecasted residual value which in turn
lowers the current value.
Beyond these typical DCF inputs there
are other aspects of real property
valuation to consider.
Capital Expenditure - Refurbishment
and retrofitting of buildings are usually
conducted after careful analysis
수익은 미래에 벌어지기 때문에
적극적인 구매자는 미래를
직면하게 됩니다. 일부 시장에서는 투자자 그룹
이미 ESG를 준수하는
자산을 목표로 삼고 있습니다.
소득 창출에 있어 리스크가 낮고
더 높은 시장 임대료와
더 높은 점유율과
잠재적인 매각으로 인한 높은 가격.
따라서 ESG가 자본화율에 미치는 영향은
자본화율에 미치는 영향은 상당할 수 있습니다.
투자자의 선호도에 대한 가치 지식
선호도가 중요합니다.
할인율 - IVS 104에 명시된 대로
가치 평가 접근법 및 방법
예측 현금 흐름을
할인율은 화폐의 시간 가치뿐만 아니라
돈의 시간 가치뿐만 아니라
현금 흐름의 유형과 관련된 위험
그리고 자산의 미래 운영과 관련된 위험을 반영해야 합니다.
부동산의 가치 평가는 주로
예측을 통한 할인된 현금 흐름
5년에서 10년 이상의 예측을 통해 할인된 현금흐름으로 가치를 평가하는 경우가 많기 때문에
이 분야에서 활동하는 투자자들은
미래 예측을 해야 합니다. Less
지속 가능한 건물은 본질적으로
더 높은 할인율을 반영하여
잠재적 위험과 관련하여 설명된 위험성
시간이 지남에 따라 자본 지출 증가
잠재적 인 추가 과세, 더 긴
공실, 임대료 하락 및 높은 퇴거
수익률. 이러한 관련 위험은 다음과 같은 결과를 초래할 수 있습니다.
더 높은 가격 할인으로 이어질 수 있습니다.
증가된 위험을 반영하여
더 낮은 할인
더 낮은 할인율이 적용될 수 있습니다.
지속 가능한 자산을 반영하기 위해
수요 증가와 더 저렴한 부채
우대 금융을 통해 할인율의
할인율의 잠재적 차이
의 잠재적 차이는 시나리오 테스트를 통해 확인할 수 있습니다.
터미널 자본화율 - DCF
보유 기간 동안의 현금흐름을 예측한 다음
기간 동안의 현금 흐름을 예측한 다음
건물을 다른 구매자에게
터미널 자본화 비율을 사용하여
건물의 미래 가격을 예측합니다.
현금 흐름의 연도. 선택한 터미널
자본화 비율은
예측된 투자 매력도를 반영합니다.
예측이 끝나는 시점의 건물
기간(보통 10년)을 반영합니다. 결과적으로
결과적으로 DCF를 수행할 때는
현재 투자자가
투자자가 건물을 평가하는 방법
현재 시장뿐만 아니라 다음
구매자가 미래 시장에서 건물을 평가할
미래 시장에서. 점점 더 중요해지는
ESG의 중요성, 덜 지속 가능한
건물은 더 높은 터미널
자본화율이 높아져
예상 잔존 가치가 낮아질 수 있습니다.
현재 가치가 낮아집니다.
이러한 일반적인 DCF 입력 외에도
부동산의 다른 측면도 있습니다.
가치 평가에는 다른 측면도 있습니다.
자본 지출 - 리퍼비시
및 건물 개보수는 일반적으로
신중한 분석 후 수행
because such actions are capital
intensive with a return on the
expenditure only occurring over several
years in the future. Consequently,
owners considering such capital
expenditures must be forward looking
and consider evolving regulatory
requirements and forecast future rental
incomes based on amenities that could
be offered to occupiers. Given the
increasing role of ESG considerations,
many may decide that it would be
financially advantageous to upgrade
existing buildings to improve energy
efficiencies thereby improving ESG
ratings.
There is a potential risk that delaying
such a capital expenditure could lead to
lost revenue if the building is less
attractive to ESG sensitive occupiers
and higher operating expenses as
energy efficiencies are not realised.
There is the potential for future taxation
penalising excessive carbon emissions
or operational inefficiency within a
building.
Therefore, in terms of the cash flow, the
question is whether to commit
additional costs at the start of a retrofit
process to take advantage of the shortterm dearth of high rated ESG buildings
in certain markets, or lower upfront
costs, with the anticipation of further
significant refurbishment costs over the
forecast period, as ESG legislation and
market demand becomes more evident
in the market.
Finance
While many valuations of real estate
assets are performed before
consideration of financing, there are an
increasing number of green loans
available within markets where lower
finance costs are offered to buildings
where sustainability Key Performance
Indicators are achieved. This results in
lower costs of debt and enhanced
equity returns to the property owner.
Useful Life
In some markets such as the
Netherlands, there is a legal restriction
on the useful life of buildings that don’t
meet certain ESG compliant criteria. The
valuer must be aware of this and
consider the relevant legislation in the
locality and when appropriate. In doing
so, they must restrict the forecast cash
flows to the remaining useful life of the
building, or until the building is made
more ESG compliant.
왜냐하면 그러한 행동은 자본
집약적이기 때문에
몇 년에 걸쳐서만 발생하는
수년에 걸쳐서만 발생하기 때문입니다. 따라서
이러한 자본
지출을 고려하는 소유자는 미래 지향적이어야 하며
진화하는 규제를 고려해야 하며
요구 사항 및 향후 임대료 예측
입주자에게 제공할 수 있는 편의시설에 따른
편의시설을 기반으로 향후 임대 수입을 예측해야 합니다. 증가하는
ESG 고려사항의 역할이 증가함에 따라
많은 사람들이
업그레이드하는 것이 재정적으로 유리하다고
기존 건물의 에너지 개선
효율을 개선하여 ESG
등급을 개선하는 것이 재정적으로 유리하다고 판단할 수 있습니다.
이러한 자본 지출을 지연하면
이러한 자본 지출은 다음과 같은 결과를 초래할 수 있습니다.
건물이 덜 매력적일 경우 수익 손실
ESG에 민감한 입주자에게 매력도가 떨어지고
에너지 효율성이 실현되지 않아
에너지 효율성이 실현되지 않습니다.
향후 과세 가능성이 있습니다.
과도한 탄소 배출에 대한 불이익
또는 건물 내 운영 비효율성에 대한
건물.
따라서 현금 흐름 측면에서 보면
문제는 개조를 시작할 때
리트로핏 시작 시 추가 비용 부담
특정 시장에서 높은 등급의 ESG 건물이 단기적으로 부족한 점을 활용하기 위한 프로세스
특정 시장에서, 또는 더 낮은 초기
비용, 추가 예상과 함께
예측 기간 동안 상당한 보수 비용
예측 기간, ESG 법률 및
시장 수요가 더욱 분명해짐
시장에서.
금융
많은 부동산 가치 평가가
자산에 대한 많은 평가가 수행되지만
자금 조달을 고려하기 전에
점점 더 많은 수의 친환경 대출
건물에 더 낮은
낮은 금융 비용이 제공되는
지속가능성 핵심 성과
지표를 달성합니다. 그 결과
부채 비용을 낮추고
자산 소유주에게 더 많은 수익이 돌아갑니다.
유용한 수명
다음과 같은 일부 시장에서는
네덜란드와 같은 일부 시장에서는 법적 제한이 있습니다.
건물의 내용 연수에 대한 법적 제한이 있습니다.
특정 ESG 준수 기준을 충족하지 않는 건물의 내용연수에 대한 법적 제한이 있습니다. 따라서
평가자는 이를 인지하고
해당 지역의 관련 법률을 고려해야 합니다.
해당 지역의 관련 법률을 고려해야 합니다. 그렇게 할 때
예상 현금 흐름을 제한해야 합니다.
건물의 남은 내용연수까지
건물 또는 건물이
ESG 규정을 준수할 때까지로 제한해야 합니다.
The most important skill for a valuer is to
recognise market changes and to do
that, one must be in close touch with
their particular market. There is risk in
relying on older data and as the pace of
change continues to accelerate, a valuer
who is aware of ESG changes and keeps
up with new technical skills will be in
high demand.
In order to account for ESG factors
within the valuation process the IVSC
anticipate that the valuer will need to;
ESG and Valuer Requirements
Monitor the continued evolution of
ESG and what building aspects
result in higher or lower ESG ratings.
When evaluating a building in its
market, be aware of applicable
governmental ESG measures.
Maintain a keen understanding of
leasing and other market
requirements to accurately reflect
supply and demand considering
ESG.
Liaise with construction and build
cost professionals to understand
components that enhance ESG
factors and their cost.
Understand ESG features of
comparables used and determine
how much emphasis market
participants place on such features.
Understand whether favourable
financing is available for buildings
with a higher ESG rating.가치평가사에게 가장 중요한 기술은 다음과 같습니다.
시장의 변화를 인식하고
그러기 위해서는
밀접하게 접촉해야 합니다. 오래된 데이터에
오래된 데이터에 의존하는 것은 위험합니다.
변화의 속도가 계속 빨라지고 있기 때문에
ESG 변화를 인식하고
새로운 기술을 따라잡을 수 있는
높은 수요가 있을 것입니다.
가치평가 과정에서 ESG 요소를 고려하기 위해
가치평가 프로세스 내에서
는 가치평가사가 ESG 요소를 고려해야 할 것으로 예상합니다;
ESG 및 평가자 요건
지속적인 진화 모니터링
ESG 및 어떤 건물 측면이
ESG 등급을 높이거나 낮추는 결과를 초래하는지 모니터링합니다.
해당 시장에서 건물을 평가할 때는
시장에서 건물을 평가할 때는
정부 ESG 조치에 유의하세요.
다음에 대한 예리한 이해를 유지합니다.
임대 및 기타 시장
요구사항을 정확하게 반영하기 위해
공급 및 수요 고려
ESG.
건설 및 건축 전문가와 연락하여
비용 전문가와 연계하여
ESG를 강화하는 구성 요소
요소와 그 비용을 이해합니다.
사용된 비교 대상의
비교 대상을 파악하고
시장 참여자들이 그러한 특징을 얼마나 강조하는지
얼마나 강조하는지 파악합니다.
유리한
유리한 자금 조달이 가능한지
유리한 자금 조달이 가능한지 파악합니다.
ESG와 부동산 가치평가
ESG란 환경(Environment), 사회(Social), 지배구조(Governance)를 뜻하는데. 원래는 기업의 지속가능성을 평가할 때 사용되던 기준. 그런데 이제는 단순히 기업뿐 아니라, 건물이나 부동산 자산의 가치 평가에도 이 ESG 기준이 중요한 요소로 작용.
왜 중요하냐?
바로, 시장에서 ESG를 잘 반영한 건물들이 더 높은 평가를 받고 있기 때문.
실제로, 글로벌 기관들의 보고서를 보면, 친환경 건물은 일반 건물보다 임대료도 높고, 공실률도 낮고, 운영비도 줄어드는 효과가 있다고 함. 심지어 어떤 시장에서는 ‘그린 프리미엄’이라는 용어도 쓰는데, 친환경 건물이라는 이유만으로 시장에서 더 비싸게 거래되는 현상을 의미.
그렇다면 부동산 감정평가사는 이 ESG 요소를 어떻게 평가에 반영할까?
크게 3가지 방법.
비용 접근법 – 건물을 ESG 기준에 맞게 리노베이션 하는 데 드는 비용을 반영할 수 있다. 하지만 이 방법은 한계가 있다.
비교 접근법 – 비슷한 건물들과 비교해서 가격을 정하는 방식인데, 아직 ESG 정보가 투명하게 공개되지 않아서 비교하기 어렵다.
수익 접근법 – 가장 많이 사용하는 방식인데요, 임대수익, 공실률, 운영비용 등을 예측해서 자산 가치를 산출. ESG 요소는 여기에 가장 잘 녹여낼 수 있다.
예를 들어, 에너지 효율이 좋은 건물은 운영비가 적게 들고, 임대가 잘 되니까 수익이 높아진다? 이런 점들을 반영해서 현금 흐름 분석(DCF)을 통해 자산 가치를 계산.
또한 그린 금융상품도 늘어나고 있어서, ESG를 잘 지킨 건물은 더 낮은 이자율로 자금 조달이 가능하기도 하다.
그렇다면 우리나라나 세계 각국은 어떤 노력을 하고 있을까?
유럽연합은 2050년까지 모든 건물을 탄소 중립으로 만들겠다는 목표를 세웠고,
중국은 2060년 탄소중립을 선언했습니다.
영국, 미국, 호주, 인도 등도 각자의 방식으로 ESG 기준을 강화하고 있다.
앞으로는 단순히 ‘건물의 위치가 좋다, 나쁘다’가 아니라, 얼마나 지속가능하고 친환경적인가가 그 가치의 핵심이 될 것이다.
결론적으로, 감정평가사도 단순한 가치평가를 넘어 ESG 전략 자문가로서의 역할을 해야 할 시점.
ESG 기준을 충족한 건물이 실제로 더 비싸게 거래된 사례가 있나?
대표적으로 영국, 독일 등 유럽 시장에서는 LEED나 BREEAM 인증을 받은 친환경 건물이 그렇지 않은 건물보다 임대료가 평균 8~10% 높고, 공실률도 낮다는 보고서가 있다. 이처럼 그린 프리미엄은 점점 현실이 되고 있다.
ESG 요소 중에서 부동산 평가에 가장 크게 영향을 미치는 건 무엇인가?
가장 중요한 요소는 E, 즉 환경(Environment). 건물의 에너지 효율, 탄소 배출량, 친환경 자재 사용 여부 등이 직접적인 영향을 주기 때문. S와 G 요소도 중요하지만, 부동산 가치에 미치는 영향은 현재로선 비교적 제한적.
ESG 평가가 제대로 정량화되지 않으면 부정확한 평가가 되지 않나?
그래서 현재 많은 기관들이 ESG 성과를 측정할 수 있는 표준화된 지표를 만들고 있다. 예를 들어, GRESB, BREEAM, LEED 같은 평가 기준들이 활용되고 있으며, 시장 데이터가 축적되면서 점점 더 정밀한 가치평가가 가능해지고 있다.
일반 건물을 ESG 기준에 맞추려면 어떤 리스크가 있을까?
첫째, 리노베이션 비용이 크다는 점. 둘째, 향후 규제 강화에 따른 불확실성도 있다. 하지만 장기적으로 보면, 운영비 절감과 투자 매력도 상승이라는 측면에서 그 리스크를 상쇄할 수 있다.
ESG 기준을 반영한 가치평가는 법적으로 의무인가?
현재 대부분의 국가에서는 의무는 아니지만 점차 규제가 강화되고 있다. 예를 들어, 유럽연합은 건물의 탄소배출량 관련 보고 의무를 점진적으로 확대 중. 한국도 관련 제도를 도입하는 논의가 진행되고 있다.
앞으로 부동산 감정평가사의 역할은 어떻게 달라질까?
기존에는 단순히 현재 시점의 시장가치를 산정하는 것이 주요 업무였다면, 앞으로는 ESG 시나리오 분석, 규제 대응 전략, 금융 상품 연계 자문 등 컨설턴트 역할이 커질 것.
ESG가 잘 반영된 건물이라도 위치가 나쁘면 평가가 낮지 않나?
당연히 입지, 수요, 접근성 등 기본적인 요소가 우선. ESG는 이러한 기본 조건을 충족한 건물의 부가가치를 높이는 요인으로 이해하면 된다.